Subastas Judiciales con Okupas o Inquilinos: Guía de Posesión y Lanzamiento (Art. 675 LEC)

1. Título de Propiedad vs Posesión Material del Inmueble

Cuando el Juzgado dicta el Decreto de Adjudicación a tu favor y lo inscribes en el Registro de la Propiedad, te conviertes en el legítimo propietario jurídico del inmueble. Sin embargo, tener el título no equivale automáticamente a tener la llave en la mano.

En las subastas del BOE, los inmuebles pueden encontrarse en tres situaciones posesorias:

• Vivienda Desocupada: El propietario entregó las llaves o el inmueble está vacío. La posesión se otorga de forma inmediata.
• Ocupada por el Deudor Ejecutado: La familia deudora continúa residiendo en el piso. El juzgado ordenará su desalojo tras conceder plazo voluntario.
• Ocupada por Terceros (Arrendatarios u Okupas): Es la situación que requiere mayor rigor pericial para distinguir si el ocupante tiene un contrato legítimo oponible o si es un precarista/okupa.

2. El Atajo Legal: El Artículo 675 de la LEC (Lanzamiento sin Juicio de Desahucio)

Muchos inversores creen erróneamente que si compran un piso subastado con ocupantes ilegales deberán contratar a un abogado y esperar 2 años en un procedimiento ordinario de desahucio. Esto es falso gracias al artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

«Si el adquirente lo solicitara antes de que se cumpla un año desde la adquisición [...] el letrado de la Administración de Justicia pondrá en posesión del bien al adquirente, ordenando el lanzamiento de quienes lo ocupen de hecho o sin título suficiente.»

La clave del plazo de 1 año: Puedes pedir el desalojo (lanzamiento) dentro del mismo juzgado y procedimiento que ejecutó la subasta, sin pagar nuevas tasas ni iniciar un pleito nuevo, siempre que lo solicites antes de que transcurran 365 días desde que eres adjudicatario.

3. Arrendatarios con Justo Título vs Ocupantes Ilegales

Conforme al artículo 661 de la LEC, el juzgado da un plazo de 10 días a los ocupantes para que exhiban sus títulos (contratos de alquiler). Aquí se dividen dos escenarios:

4. Tiempos Reales de Posesión y Descuento Necesario

Si vas a pujar por un inmueble donde el edicto judicial declara «No consta el estado de ocupación» o «Consta ocupado sin título acreditado», el tiempo medio real de lanzamiento oscila entre 4 y 9 meses dependiendo de la saturación del Juzgado de Primera Instancia.

Por esta razón, la Puja Máxima Recomendada (PMR) de AlertaSubastas descuenta automáticamente entre un 15% y un 25% extra sobre el precio para compensar el coste de espera y la puesta a punto del inmueble.